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    2018房贷政策最新消息 房贷新政出台对银行业的影响

    时间:2019-02-17 06:45:26 来源:星星阅读网 本文已影响 星星阅读网手机站

       人民银行、银监会于9月28日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对个人住房贷款发放作出了严格规定,其中最引人注目的是对购买首套自住房且面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;对首套且面积90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
      首付款为房价与贷款的差额,也是借款人在抵押房地产上的净资产权益。首付款比例的高低取决于房地产估价的准确性、市场的发育程度、变现成本的高低和借款人的资信等级等因素。在目前商品房大量闲置、投资需求不断膨胀、房价虚高不下、信贷风险加速累积的情况下,抵押房的变现成本很高,所以对于大多用于投资用途的第二套住房首付款不能太低,要保证在扣除抵押住房变现成本后仍能偿付贷款余额,因为银行放贷的目的不是要取得受押的房屋,而是要安全地收回本金并获得利息。
      
      二套房新政对银行业的直接影响
      
      二套房政策对银行业的影响是复杂的。从政策的传导机制来考察,它体现为从银行业与房地产业之间的多重连锁反应。具体来看,它首先作用于银行的贷款发放,其结果是提高二套房购房成本;从而引起购房需求与购房者行为方式的变化;然后这种变化又从需求的角度引导着银行房贷的供给;周而复始,给银行业带来有利或不利的影响。
       银行获利有可能增加 毋庸置疑,从单套第二套住房贷款发放来看,由于利率的提高,银行从中获利增加。以房屋价值125万,首付比例为20%,银行贷款本金100万,贷款20年为例。仅就不同利率进行比较,在9月份最优惠利率6.66%(=基准利率7.83%×0.85)下,每月银行收取还款7550元。《通知》实施后,商业用房和居民“二套房”的五年期房贷利率将提高至8.613%(=7.83%×1.1),银行每月可收还款8761元,较第一套住房多收取1210元。如果考虑不同首付比例的要求,银行对二套房贷款更为有利,表现为对二套房贷出资金较少,但利息收入却要高于第一套住房贷款者。分析如下,自住第一套房的贷款本金为100万,利率为6.66%,20年利息总额为81.2万元;而同期同价值二套房贷款本金为75万,利率为8.613%,20年利息总额为82.7万元。
      当然,也要考虑价格需求弹性问题,即由于房贷门槛的提高,整个房贷额度有可能出现下降。据报道,北京、上海、成都、深圳、武汉等大中城市的银行放贷都趋于收紧。因此,银行未来获利的增加也存在不确定性。
       信贷风险下降提高第二套房首付比例,很大程度上并不是为了调控房地产市场,而是为了控制银行个人房贷风险。二套房政策从两个方面来控制房贷风险:一是降低了二套房的贷款额,即降低了风险暴露(EAD);二是通过提高首付把二套房的购买者定位于资金实力较强的个人,从而降低了违约概率(PD)。根据贷款的期望损失公式:期望损失(EL)=违约概率(PD)×违约损失率(LGD)×风险暴露额(EAD),可以发现二套房政策会显著降低二套房的信用风险。
      根据建行研究报告指出,我国住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期。从国际经验看,个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。但在我国央行近年来连续多次加息,个人住房贷款支付不断增加的情况下,这一进程正在加速进行。数据显示,工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。由于二套房往往用于投资目的,其投资色彩较浓,在房价下行的情况下,其理性违约的可能性更大。因此提高第二套房的首付比例,以抑制房贷中风险较大的部分,有助于银行化解信贷风险。
      
      二套房新政对住房需求的影响
      
       二套房政策有利于抑制投资需求 首付提高对利用贷款购买第二套住房的购房者的影响是直接的。首付的提高提高了购房的即时成本,可以迅速实现需求的下降,起到立竿见影的作用。同时利率的提高也增加了购房者的购房成本。更为重要的是,提高第二套住房的首付比例,管理层实际上是向房地产市场各方传递了一个清晰的信号,显示了政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心,这必然会对市场心理上产生影响。那么所产生的市场连锁反应可能会波及到整个市场,投资需求在短期之内会出现明显下降。同时,尽管《通知》对首套住房的购买者仍保持着鼓励的态度,但是对其的最终的影响是不确定的,这要考虑到管理层的后续动作与银行的态度。
       二套房政策有利于抑制房价持续上涨二套房政策是否能够使房价降温,关键要看管理层的后续政策及自住购房者对此会作出什么反应。管理层的意图是抑制房地产投资增速,力图使房地产处于政府可控的状态。如果一些较缓和的措施出台之后,能够使房地产降温,可能后续动作不会推出。一旦温和的手段没有达到预期的效果,政府有可能出台更严厉的调控措施。正是政府可能会出台更严厉的调控政策的预期,使得9、10月份房价上升态势放缓。
      现实的市场状况是二套房购房者的需求得到了极大的抑制,在很多区域,出现了零购买的情况。与此同时,因为住房既是一种商品,同时也具有投资品的特征,而买涨不买跌则是投资品的特性。在《通知》及管理层的强硬的“信号”影响下,用于自住需求的购房者会产生房价走低的预期,因此他们大多处于持币观望的状态,并没有接下投资者抛下的接力棒。
       购买90平方米以下的住房将成为普通购房者的首选 《通知》重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人,仍执行20%的贷款最低首付款比例规定,贷款年限20至30年不等。即使第二套房的首付比例提高至4成,90平米小户型的二手房与其他类型的房屋相比也会占较大优势,因为它的月供还贷压力不会太大。
      节息的要求增强在选择房贷产品方面,购房者可采用“等额本金”的还款方式达到节息的目的。这种还款方式在还贷初期,月供负担较大,但随着归还的本金增多,利息支出也就会相对减少。并且随着时间的推移,还款负担也会逐渐减轻,总体利息支出较低。以贷款100万20年贷款为例,在目前的利率背景下,等额本息的还款方式要比等额本金方式多支付利息约15万元。
      
      房地产市场的变化对银行业的影响
      
      节息型房贷产品可能备受青睐 在《通知》之前的房贷竞争更多地表现为理财型房贷产品的竞争,比如招商银行的“随借随还”、民生银行的“按揭开发账户”及深发展的“存抵贷”。其理财功能主要表现为在原有的还贷方式不变的前提下,贷款人只要将手头的大笔流动资金存入银行的贷款户头,银行就会按照一定的比例视为提前还贷的资金进行提前还贷,节省下的利息将以“理财收益”的形式返还到贷款人的账户上,在贷款人大额流动资金没有急用的时候,该理财功能可帮贷款人省下不少还贷利息。《通知》要求商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动的住房贷款。这意味着循环贷等业务已被明令禁止。同时《通知》实行后,对购买二套房的购房者来说,如何节省利息支出成为其主要考虑的问题。银行间在房贷市场上的竞争也主要表现为以节息为目的的房贷产品的竞争。因此以“等额本金还款”、“双周供”等还款方式可能会受到市场的追捧。
      银行应警惕房价走低所产生的理性违约一旦房价回落,理性违约问题将更加严重。所谓理性违约是指在住房价格下降至贷款总额之下时,继续支付贷款就不划算,因此理性的购房人就会选择违约。但是考虑到第一套住房往往用作自住,其违约的可能性不大。而一旦房价下降,用于投资的第二套住房违约的可能性会非常大。目前我国正处于在经济高涨时期,房地产市场过热,价格步步走高;随着二套房政策及管理层后续动作的到位与经济适用房、廉价房等各项解决人民住房问题的措施的落实,住房价格就可能会下跌,当房屋价值低于贷款总额时,二套房借款人就可能选择理性违约。这种情况下,即使银行处理抵押物也无法避免恶性的资产损失。因此,对理性违约银行应密切关注。
       风险关口应前移,把好贷前关口2005年底最高人民法院出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》对已经依法设定抵押的房屋,即使是属于房屋所有人及家属生活所必需的居住用房,仍可予以拍卖、变卖或者抵债。许多商业银行一直相信房价只涨不跌的神话,在实际操作中往往并不重视贷款人的第一还款来源,而更注重抵押品与贷款额度是否相称。这就将风险关口的把守由贷前转到了贷后,而贷后风险能否把握得住,很大程度上依赖较高的抵押品的现金回收率,而现金回收率则取决于市场对房屋抵押品的估值,如果房价走低,银行损失在所难免,因此严格的贷前审查尤为必要。
      具体说来包括调查和审查两个阶段,它是控制风险的第一步。其大致流程是通过借款人填报的贷款申请表及其他证明来获取借款人的相关信息,并加以核实,从而完成个人住房抵押贷款的贷前调查。在获得上述有关借款人和抵押房产的信息后,银行还要对借款人的就业状况和收入状况、个人资产负债状况、信用状况等相关信息进行核实确认。对抵押房产价值及产权状况的确认也是贷前审查的重要内容,贷款银行不只是要确认抵押房产的价值,还要核实房产的产权状况。只有通过审查产权状况,银行才可以有效地规避虚假按揭或抵押物产权缺陷等所造成的法律风险。
      加快房贷证券化进程由于个人住房抵押贷款是一种典型的用“软负债”支撑“硬资产”的银行业务,银行因发放个人住房抵押贷款可能会遭受流动性损失。住房抵押贷款的证券化,其实质就是在二级市场上卖出贷款,将其移出资产负债表,从而也转移了与该贷款有关的各种风险。它起源于20世纪60年代末的美国。现在美国有世界上最大的住房抵押贷款证券市场,其未清偿抵押贷款的40%己被证券化,我国香港在1999年10月就曾推出首批10亿元港币的住房抵押贷款证券。
      虽然二套房政策旨在降低银行房贷的信用风险,但是对由于利率变动而导致的市场风险或基于房地产市场波动而产生的理性违约风险却不能规避。因此房贷证券化不失为一种我国商业银行规避风险的有利工具。同时我们也要注意到美国次级抵押贷款债券危机给我国商业银行带来的重大警显,商业银行要注意在房贷证券化过程中要加强信用风险的管理,尤其是采取严格的贷前检查以杜绝虚假按揭,并严格保证首期付款政策,尤其是二套房首期付款政策的执行。
       更加严格审核房贷者信用级别 由于各商业银行对房屋贷款申请者的收入证明以及相关信息审核不严格,从而导致贷款者虚报收入来骗取银行贷款,在楼市处于火爆阶段,贷款者的信用风险被掩盖。随着《通知》的发布、监管者的后续动作的推出以及房价下降时,这些被掩盖的风险将会逐步暴露出来。因此我国商业银行应该加强对贷款者的信息审核力度,对贷款者的信用进行分级,进而根据不同的信用级别采取不同的利率以及防护措施,控制商业银行房贷风险。
      (作者单位:中央财经大学中国银行业研究中心)

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