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    [7月进入下降通道] 下降通道

    时间:2019-09-11 06:48:19 来源:星星阅读网 本文已影响 星星阅读网手机站

      预测房价就像预报天气。但是市场还是有信号的,前提是你要看得出,哪些是真正“靠谱”的资讯。   尽管当前京、沪、深等一线城市新开楼盘的价格依旧高企,但日趋萎缩的成交量却使得高房价有些曲高和寡。随着房产税这只“靴子”的落地,京沪深等一线城市“量跌价高”的市场僵局将有望被打破,“死挺”的高房价也有望在7月份进入“下降通道”。
      
      明显下降
      
      早前就有人发表过一种观点:物业税将是打压高房价的最后一根“稻草”。
      的确,尽管不是开征物业税,但开征改革后的房产税这种个人住房消费税,实质是在住宅保有环节征收税费,其作用几乎与开征物业税相当,只是没有将土地纳入征税对象。
      开征改革后的房产税,势必将增大增加投资投机购房、大面积购房持房的成本与风险,目标直指投机,从而打击投资持房和投机性炒房需求及部分追求大户型、高档次的改善性需求,迫使房价合理下降。
      应该说,“逐步推进房产税改革”这种信号释放出来,其早期的作用几乎与开征房产税一样,将对房价及房地产市场走势预期形成打击。到时实际开征,更将产生叠加效应,对房价及房地产市场走势预期形成进一步打击。
      这样,由于针对保有环节开征房产税,对房价预期形成重力打击,将导致更多原本准备购房者观望甚至弃购,而已经持有存量现房者则将可能出现集体抛售的局面。再加上到底如何开征房产税并没有完全明确,而房价下降已经形成大势,但目前房价并没有下降到位,因此,在房价下降到多数人认为的心理价位之前,将有更多的人观望乃至弃购,将会导致成交量进―步下降。
      另一方面,目前开发商坚挺不愿意降价的真正原因,主要不是与有资金链等因素相关,而是与调控不会彻底、房价继续上涨而不会下降的预期相关。如今政府明确开征改革后的房产税,一旦开发商确认政府会下决心调控房地产,建立起房价肯定下降的预期,则不管资金是否充裕,多数开发商就不再继续选择坚挺或观望,而会选择加快推盘、促销乃至直接降价等措施以促进销售,减少或放弃捂盘、持房、积压。如果房价不能及时有效下降到合理水平,则成交量还将持续低迷,尽管已经下降了不少。
      这样,拟购房的消费者选择进一步观望乃至弃购、已持房者抛售和开发商加快推盘、降价促销等因素的综合作用,最终将促使房价下降,加快房价下降的速度。
      当然,尽管未来房价肯定会下降,但目前开发商依然还在观望,并由于市场存在买涨不买跌的规律而担心降价后消费者会继续观望,而政府并没有明确何时开征、如何开征等具体细节,因此,政府即将开征房产税这一信号的影响力短时间内可能不会太明显,房价在短期内大幅下跌的可能性不大。
      从2008年的经验看,房价出现明显下降,往往要比成交量下降滞后3个月左右。为此,今年房价将普遍性出现明显下降,很可能会出现在7月份公布半年度宏观经济数据这一时点左右。
      到7月份,不但成交量已经下降了约3个月,房地产调控新政策也已经出台了约3个月,将基本完成政策效力的发酵,政策效力将比较有效地释放。而且,7月份公布的半年度宏观经济数据很可能显示,通货膨胀形势无疑会显得更加严峻,其后央行很可能加息。一旦央行加息,则会对房价产生立竿见影的打击效果。如果届时已经明确在上海等部分城市开征改革后的房产税,那么,房价将会加速下降,并加大下降的幅度。
      至于未来房价向下调整的空间有多大,很显然存在着很多不确定性。但是我们可以从两个参照价位判断房价调整的幅度。根据市场统计数据测算,如果全国现有房价平均回调至2007年下半年的高位,降幅约为18%;而回调至2007年底或2008年初的低位,降幅约为35%。
      考虑到现有流动性水平,房价回到此前低位的可能性不大,但降至2007年下半年房价峰值的可能性则很大。果真如此,全国房价或从现有水平下降20%左右,一线城市房价的跌幅可能会超过30%。
      
      博弈死结
      
      京沪深等一线城市“量跌价高”的市场僵局背后是对买卖双方的考验。
      对于房地产企业而言,房地产开发对资金的要求量极大,短期内的资金充裕究竟能够持续多久,本身就是―个未知数。
      中房指数研究院副院长陈晟表示,政策调整对开发企业的销售业绩已经产生显著影响,部分企业已灵活调整销售策略。与此同时,企业融资和拿地也已受到显著影响:银行信贷和公开资本市场融资难度加大,高价拿地现象明显减少。此外,由于加强预售资金监管等多项政策的叠加效应,企业资金压力将显著加大。
      对于购房者而言,政策重拳与房价坚挺的反差让人忧心。一方面,不少购房者期待着楼市调控能够将房价拉回到理想的高度,或是期待能够在市场的“底部”寻机出手;另一方面,很多购房者也担忧,随着需求的积累,新开楼盘数量的不断减少,未来的市场会再次出现一轮报复性的上涨。
      普通购房者的担心从一定程度上也鼓励着开发企业继续着自己的定价策略,从而形成了一个相互博弈无从解开的死结,使得本轮的地产调控面临着“持久战”的危险。
      房地产市场现在的情形是,买卖双方都在屏息等待。未来的趋势可能会有以下几种情况:
      一是在等待一阵后,消费者无奈进场。由于房屋的供应并不能及时跟进,房屋的销售再度火爆,房价再度上扬甚至大幅上扬。
      出现这种状况,无疑是最不利的。控制房价过快上涨是政府对民众的庄重承诺。房价继续上涨,打压房价的措施就会继续出台。对证券市场来说,股价继续走低将不可避免。
      二是在地产新政的影响下,房价下降的预期强烈,即时的需求大幅减少后,地产商无奈降价。在买涨不买跌的心理影响下,需求随着价格的下降而减少,结果房价大跌。
      这种结果对未来的买房人或许是好事。但这也会使相关的国民经济部门受到池鱼之殃,也或许会令房地产政策再转向,继而又出现一场暴跌后的暴涨。
      三是在房屋价格小幅下降后,房屋的交易量得以回升至正常水平。毕竟房地产商的收入不仅依赖价格,还要依赖销量。对消费者来说,这样有了选择余地,享受到消费者剩余。房屋毕竟不是大白菜,挑挑拣拣还是必须的。
      基于对此次政府对打压高房价的决心,我们有理由判断,今后,房价暴涨与暴跌的概率几乎为“零”,其必然将被拉入一个合理的涨跌通道。

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