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    高房价低收入 不是房价太高,而是收入太低

    时间:2019-02-20 06:44:22 来源:星星阅读网 本文已影响 星星阅读网手机站

      房地产问题成为2010年全国人大、政协两会的焦点问题。在政协的各项提案之中。关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。
      但回顾历史,房价高的问题其实年年都在喊,几乎年年都在调控,但房价却是节节攀升甚至有些时候是疯狂飙升(除了2008年下半年到2009年5月间,伴随着国家宏观调控和全球金融危机带来的悲观预期,内地楼市出现过并不太长的较大幅度下调)。笔者从2002年回到北京。那时候人们就在喊房价高。8年弹指一挥间,相同的是房价太高的呼声依旧,不同的是房价更高了,北京东三环外的房价8年来涨了3倍多。
      但是笔者今年春节回老家,发现家乡著名的沙县小吃涨得更多,店面还是街头那些最普通不过的民工们也爱光顾的小店,份量还是那个份量,味道还是那个味道,8年前1元一碗的馄饨和拌面,现在都变成了4元一碗!整整涨了4倍!
      再把视野放宽点,这些年里,粮油、蔬菜、副食品,以及寻常百姓不那么见得着的艺术品、红木、珠宝玉器,也都在涨。尤其是后几项,由于没有政策调控,随行就市,涨幅可能比粮油副食品更高。至于房价,房地产大佬任志强会告诉你说:1978年GDP大概3000多亿,现在是30多万亿,增加了100多倍;1978年月工资全国平均28.6元,现在也增加了100倍。1978年我们大白菜2分钱一棵,现在2元钱,也增加了100倍。房价只增加了16.6倍,等于没有涨价。此言一出,“逻辑混乱”、“一贯藐视公众智商”、“奸商欺诈”等喝斥声不绝于耳。
      任志强说得不对,其实也对。对的方面,是我们的钱毛了,不值钱了;不对的地方,是老百姓的收入没有增加那么多,即使平均增加了那么多,大部分人也是“被平均”、“被增长”了。这就是人们普遍感觉房价高、物价高的原因。央行2010年3月16日公布的一季度城镇储户问卷调查结果显示,51%的居民认为目前物价“高,难以接受”,这个比例是自1999年调查以来的最高值,同时有七成以上居民认为房价“过高,难以接受”,连续三个季度攀升(《新京报》2010年3月17日)
      而居民对物价“高”房价“过高”的细微差别感受,主要原因则是普通物价是温水煮青蛙的上涨。而房价尤其是2009年下半年以来的房价,却是以疯狂的让人感到极其疼痛的方式上涨,很多开发商半月后新开盘就比半月前涨四五千元单价,北京楼盘一年整体上涨50%。抛去楼盘不断往城市郊区位移的因素,相当多的楼盘其实一年涨幅达一倍以上。况且,一般的物价不为多数老百姓尤其是现阶段全面掌握媒体话语权的80后、90后所关注。而房价则因媒体和社会各界的持续关注,而使它的痛感更强化、更加深。
      但如果寄希望于房价下跌来止痛,这样的希望基本上都要落空。因为支撑房价上涨的客观因素长期存在。这不是房价下跌或上涨的问题,而是一个社会历史客观规律问题。支撑房价上涨的几个长期客观因素
      支撑房价上涨有几个长期客观因素。第一是史无前例的城市化运动。早在2000年,诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨就断言:影响21世纪人类社会进程最深刻的两件事情,一是以美国为首的新技术革命(互联网即是见证――作者注),二是中国的城市化运动。很多人没有牢记这一点,将会错过很多变革和投资的时机。我想强调一点的是,中国的城市化运动,更惊心动魄的是大城市化运动。而大城市化运动的过程,必然影响到房价。
      笔者十余年来一直呼吁中国应着重发展大中城市,而且坚信大城市化的发展方向不可逆转,亦即中国的大城市化发展是不以任何人和组织的意志为转移的自然历史规律,并且提出了“高密度城市化救中国”的概念。这方面的理由。除了经济还有文化、制度等方面的理由。即使大都市采取对外来人口极端排斥(如户籍壁垒)的态度,也无法阻止人口从贫困地区、低效率高内耗地区向城市尤其是大城市发达地区迁徙和转移。
      中国的权力关系和制度文化传统是,越到基层,越列人口稀少的地方,经济、文化和社会资源的权力单极化控制和垄断特征就越明显,“关系社会”的羁绊也越重,各种拉帮结派的窝里斗内耗也越显其威力。
      这种情况,只有在100万人口以上的大城市才略见改观。城市越大,内耗越小,竞争的公平性、个人的自由度就越大,城市的聚集效益和经济效率也越高。虽然超大城市的交通不便等抵消了其中一部分效益,但是,相比较而言。对于个人来说,由交通等因素造成的时间、精力损耗,比起人与人之间过于复杂的人际关系损耗和过于严密的权力资源控制而言,几乎可以忽略不计!在大城市,有梦想且不懈怠持续努力的人终会海阔天空!这就是中国大城市最根本的魅力之源!在一个小地方,要想赤手空拳改造一种文化传统,或许只能用“难于上青天”来形容,但是在一个庞大的都市圈内,海阔凭鱼跃,天高任鸟飞,先进文化的胜出几乎不费吹灰之力。这就是为什么,中国的三大都市圈(北京、上海、广州)有那么多对“外来人口”的种种制度的、观念的歧视,但“外来人口”仍然奋不顾身地奔涌而来,如蛟龙人海,似江河奔腾。
      中国小城镇和乡村脆弱的政治、经济和文化生态,决定了中国的发展必经大都市圈――中等城市――城镇和乡村的“城市包围农村”的过程。中国的人口迁徙和房价涨落也必然遵循此顺序。
      但上面说的房价,是长期房价走势。长期房价由城市化决定,但短期房价由货币供应量亦即政策决定。宏观调控的频繁和长期走势的稳定将长期纠结中国的房地产市场。
      2005年2月19日,联合国经济及社会理事会发布的一份报告显示,目前全球有20个城市的人口超过1000万,其中日本首都东京以3530万人列第一,中国的上海跻身前十。据美国侨报消息,根据这份报告公布的数字,目前人口居前10位的城市依次为:日本东京,3530万人;墨西哥墨西哥城,1920万人;美国纽约-纽瓦克地区,1850万人;印度孟买,1830万人;巴西圣保罗,1830万人;印度新德里,1530万人;印度加尔各答,1430万人;阿根廷布宜诺斯艾利斯,1330万人;印度尼西亚雅加达,1320万人;中国上海,1270万人。
      2007年6月,《福布斯》杂志的文章预测到2015年将出现十大超级都市,日本东京3550万,印度孟买2190万,墨西哥城2160万,圣保罗市2050万,美国纽约1990万,印度德里1860万,中国上海1720万,印度加尔各答1700万,孟加拉国达卡1520万,雅加达1680万。
      今天,北京、上海的实际常住人口均已突破2000万人!
      从亚洲发展中国家的城市化模式看中国的城市化,我们不得不接受一个事实:区域经济的非均衡发展与城市人口 的高度集中是中国城市化的基本趋势,在此之下,人口与货币的流动仍将继续偏向于江海合流之地,偏向大中城市。因此,未来城市房价的走势是:除了城市整体性随物价上涨而上涨的同时,少数中心城市的房价将涨得更快一些,而一些乡村和小城市则开始衰败和走跌,极个别的国际化都市如上海北京等地,房价仍有可能突发性上涨。
      房价上涨的第二个因素是通货膨胀。改革开放以来我国平均每年GDP增长10%,而货币存量平均增长速度为31,5%,个别年份甚至超过40%,相当于30年来货币贬值速度每年20%以上。乃至于有人说,一部新中国经济发展史,实际上就是一部隐蔽的通货膨胀史。货币量决定资产和奢侈品价格。因此房地产价格上涨也就顺理成章。
      金融革命与超前消费,是房价上涨的第三个强大推动力。这个金融革命,就是美国式消费模式即金融按揭制度在中国的全面开花结果。它使一个国家和社会的金融全面告别金本位时代,进入一个提前支配和安排未来收入的时代。在以计划经济为特征的毛泽东时代,1976年以前,名义上老百姓(农民除外)的生老病死国家全包,但同时人们的工资极低,那年头基本上一家人一个月的工资能够用到第28天就不错了,剩下两天可能只剩米缸里几升米。但是今天,按揭贷款购房模式使中国城市居民必须提前安排自己一生的收入。这个提前量,使货币发行也打了许多的提前量!
      以按揭式的金融革命为背景、以超前消费为特征,在许多中国人还没有切实在手中掌握财富的时候,中国的资本时代或者说理财消费时代已经不可逆转地迅速到来了!面对这个时代,很多人还停留在“量入为出”的老观念中,很多人甚至还没有回过神来就被时代抛在了身后!
      被激活的全民住房梦是房价上涨的又一推力。1998年以来的住房私有化、市场化运动,极大地激活了国人的住房梦。我们在过去20年以前很少有自己的住房,都是租住国家或者别人的房子,现在都想拥有自己的一套住房。而且随着人的自由度和流动性越来越大,地球越来越小,许多有钱人开始在不同的地方拥有不同的住所。
      我国城乡既有建筑面积达430多亿平方米,其中三分之二在农村。根据中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出,农民住房空置率已经达到30%左右。仅农村空置房屋一项,就达到86亿平方米。这些空置房屋的主人,一定程度上都在城市有住房需求。
      另一方面,自1998年以来,全部城市住宅竣工总量约为74亿平方米,其中商品房住宅竣工总量约为45亿平方米,这之中还包括了一些商品房被单位购买后又房改化的房子,也包括部分经济适用住房、廉租房,占全部城市住宅总量140亿平方米中的32%。真正的商品房约只占25%左右(扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子)。供需矛盾突出。
      此外,中国的城市化时代、住房新时代和中国的汽车时代几乎同步到来,生活方式一夜之间从肩扛手提的步行时代迅速进入汽车时代,凡是连小汽车和消防车都开不进去的居住地。都将随时面临改造或被改造的命运。
      
      不是因为房价太高,而是因为普通老百姓收入大低
      
      既然房价高有那么多的合理性,我们就应该知道,靠打压房价是无济于事的,要解决多数百姓买不起房的现实。必须从另一个角度着眼着手:解决普通老百姓收入过低的问题。日益尖锐的房地产价格飙升矛盾,表面上是房价过高,事实上是由货币流动性的充足和国民收入的不均衡引起,进行国民收入的结构性调整,彻底改变“国富民贫”和坚决扭转收入差距扩大的趋势才是釜底抽薪之道。这其中,最要紧的恐怕还是如何管住公权力,缚住公权力和权势集团与民争利的手。
      而要管住公权力不与民争利,摆在首位的是财税体制改革。政府不能想征税就征税。必须经过人民的同意。才能改变“国富民贫”的现实。还有财政支出结构必须合理,财政必须透明。在社会保障健全的国家,国家财政支出的三分之一,甚至二分之一是投入社会保障等民生福利事业的,而我国投入到社会保障方面的财政资金目前还不到12%,20世纪末财政教育投入要达到GDP的4%,如今过了十年还没有达到。另一方面,突击花钱长期存在。2009年度直到12月15日,却还有两万多亿元财政资金没有使用。同时,每年的公款吃喝、公款旅游和用车等三公消费支出就达到九千亿、上万亿元。因此。单靠政府自我约束的“良知”怕是远远不够的。任何公权力都是必须受到严格监督和约束的“必要的恶”。尤其要把压缩行政开支和行政成本放在突出位置。
      二是要牢牢管控货币流量。劳动和社会保障部2004年一份报告曾披露。1993年到2004年长达12年时间里,珠三角地区月工资水平只提高了区区68元。但若扣除平均每年高达20%的物价、房价增长因素。实际上是负增长。工资性收入占GDP的比重每况愈下,物价、房价的上涨却一日千里。
      同时。农民的宅基地和房屋却不能和城市住宅一样享受到因货币贬值而带来的资产增值的空间,也不能像城市住宅一样因享受按揭权利而消解通货膨胀给自身带来的损失。
      因此,除了工资应该像正规外商独资企业一样享有10%以上的正常年增长机制以外,应该放开市场,把农民对宅基地和房屋的财产权利完全还给他们,使其拥有正常的财产性收入。
      与此相关的是第三条,政府和开发商低价强征农民土地、强拆市民住宅的恶行必须在宪法和物权法的层面下得到彻底遏止和矫正。
      四是行政性垄断必须打破,少数垄断企业职工只占全国职工总人数的8%,收入却连年稳占全国职工总收入的55%以上的不正常局面必须改观。尤其是这些垄断上市企业内外两张皮的问题必须向全国人民解释清楚:为什么像中石油这样的企业,其海外的H股股民有优先分红的权利而且一元钱投入平均每年能分得两元多。而内地A股股民十多元一股却只能分一毛钱?一些上市公司老总甚至对不分红或少分红振振有辞,说什么在A股市场更多股东投资是看重二级市场股价上涨带来的回报。这种谬论等于告诉公众,上市公司除了向股东圈钱之外,只相当于为股东们提供了一个合法的赌博场所。
      财富分配的公平正义本身,就需要社会的公平正义来实现,管住公权力和权力经济与民争利,成为其中重中之重的课题。至于房价,则不是因为房价太高,更多的是因为大多数普通民众收入太低!今年3月5日,住建部部长姜伟新在谈到房价走势时说:“是稳定的,肯定是稳定的!总理都说了,房价必须保持一个合理的程度,这是必须得做到的。”当记者再次向他询问未来房价是否能稳定时,他说:“能稳定,总理都说了,不稳定怎么行,肯定行!不行也得行!”
      但只要城市化和通货膨胀的长期趋势不变。这种政策强行打压的房价稳定只能是短期内、暂时性的稳定。增加保障性住房的供应更是杯水车薪。就拿2010年来说,在史上最严厉的打压房价政策下(包括史无前例的公积金二套房贷首付也要40%),2010年安排的保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。如果把632亿元的投入和去年房地产销售和土地出让收入比较,会发现它是那么的微不足道。2009年房地产销售额是43995亿元,是632亿的70倍;房地产商利润破万亿元,632亿只占其利润的6%,比开发商的融资成本还低得多;2009年全国土地出让收人15910亿元,是632亿的25倍。这种投入不要说抑制房价,就是解决少部分人的住房问题都很难。更何况数以亿计的流动人口根本不在各级政府的保障视野之内。
      因此,对于房价,诚如温总理所说“一定要让它稳定在―个合理范畴”,而且,更要让让多数老百姓的收入赶上房价!

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