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    顾云昌:下半年,楼市暴跌还是疯涨?:顾云昌2019年房价

    时间:2019-04-23 06:48:29 来源:星星阅读网 本文已影响 星星阅读网手机站

      2011年,中国房地产市场到底是会继续发烧,严重下挫还是在平稳中过渡?顾云昌认为第三种情况最有可能发生。   对目前的中国经济来说,没有什么比房地产行业更能挑动国民的敏感神经。
      虽然号称史上最严厉的房地产调控政策从限购到限价层层升级,可是部分地市房地产市场还是出现了越压越涨的局面。楼市整体正处于一场新的僵持、博弈态势,谁会是最后的赢家?一线城市房价有所松动的迹象让人们期待传说中“拐点”能够快点降临。
      4月10日,参加由《徽商》杂志社、徽商全国理事会主办,基石置业协办的“徽商大讲堂之地产高峰论坛活动”时,著名房地产专家,中国房地产研究会副会长顾云昌对当前中国房地产发展中面临的发展现状进行了解读,并且对此前关于“89%的家庭有私房,对房价的抱怨主要来自剩下的11%的家庭”等热点话题进行了独家回应。
      “试问有哪个行业像房地产行业调控这么频繁,力度这么大?没有过。2011年,中国房地产市场到底是会继续发烧,严重下挫还是在平稳中过渡?个人觉得第三种情况最有可能发生。”
      
      三手段调控楼市“高烧”
      
      “无论是从国内和国际的状况来看,房地产都和民生有关。而国家的调控也一直在围绕住宅地产进行,稳定房价、稳定民心、稳定发展,这将会是房地产市场的发展走势和政策导向。”
      顾云昌介绍,去年国家统计局给出的一手房销售数据是5.25万亿,如果再加上二手房的销售额,共计约8.3万亿,而去年一年的城镇消费品零售总额为13.6万亿。这是一个什么概念呢?8.3万亿相当于国家一年的财政收入,这个数字是相当大的。汽车产业、旅游产业是支柱产业,去年的汽车销售量约为1.8万亿,而旅游收入大约在1.2万亿,两者加起来也只有3万亿多一点儿。但是,老百姓光买房就花了8.3万亿,足以见得房地产业在中国经济中的命脉作用和支柱地位。
      所以,在今年全国“两会”的报告中,还特别强调了要扩大保障住房规模、完善楼市的调控政策和健全考核问责机制。
      “我有个观点之前还引起过争论。中国现在的私房率达到了89%,其中有40%的家庭是房改房,12%的家庭是祖传房,32%的家庭购买的商品房,中国农村99%的人是私房,中国是世界私房率最高的国家,而美国的私房率不到70%。有统计数据表明,现在的家庭财富中,房屋的价值占到家庭总资产60%以上。也就是说,家庭财富用什么体现?最主要是用房屋体现出来。有的人望文生义,将89%的数字绝对化,于是就有人说顾云昌说了抱怨房价高的人来自剩下的11%的家庭,这些话不是我的原意。”
      针对住宅地产价格过快上涨的原因,顾云昌认为“土地供应量减少、保障性住房的不足、流动性过剩、城镇贫富差距过大、居民投资渠道匮乏乃至舆论引导的缺失”都是形成上涨预期的合力因素。他表示,由于货币市场的流动性过剩,热钱大量流向楼市是导致目前房地产价格居高不下的根本原因。
      在顾云昌看来,这一轮房地产调控的重点是三方面:一是抑需求。抑制投机性需求,打压了房地产的泡沫。二是增供给。而此次则是增供土地,打击囤地,不许房地产商捂盘。三是调结构。政府加大保障房供应力度、加快棚危房改造、大力发展公租房,合理调整保障房和商品房的结构,建立完整的供应体系。
      “房产市场的长期发展,不能光靠政策调控来维系,要解决本质问题离不开深层次的体制改革,改革货币金融环境、改革财政税收体制、改革土地供应体制。控制货币扩张和流动性膨胀、提倡多元化融资、实行金融改革,改变地方土地财政局面、推进房地产税收体制改革,加速城乡一体化进程、盘活农村建设用地指标。”
      顾云昌说,经济风险中危害性最大的就是金融风险,而房地产恰恰与金融杠杆紧密相关,上世纪亚洲金融危机时,香港的房价曾经下跌超过68%,而美国次贷危机也与房地产泡沫密不可分。
      “保持房地产的稳定不是空话,我们既要防止有大的泡沫出现,也要防止泡沫破灭。不调控任由房地产市场的泡沫滋生下去,经济就会出现危险。目前,房地产市场的泡沫不可避免,而现在的调控实质上就是个挤泡沫的过程。”
      
      房价终要回归合理价位
      
      而针对众人关心的2011年房地产调控的发展趋势,顾云昌也做了三种可能性推测:
      一、最糟糕的可能是继续发烧、发热,房价降不下来,供不应求仍然很紧张,保障房完不成任务,房价继续涨。但是顾认为这种可能性不是很大,因为政府已经下了决心,从中央政府到地方政府都在落实责任,后期还将陆续出台政策,就是要强力地遏制投资需求。
      二、会不会出现严重下挫?顾认为这种可能性也不是很大。整个的中国宏观经济在稳定向好,特别是“十二五”规划提出来以后,各地对整个经济增长的信心很足。整个经济往上走,收入往上走,唯独房地产往下走,这种可能性不是很大。
      “我们要非常关注地方财政和地债风险。现在的地方政府都是土地财政,刚刚也有人和我说在合肥整个房地产税收占了地方税收的1/3,这样看来地方财政还是很紧张的。所以地方政府绝对不愿意由于房地产的下滑,影响地方财政收入。其实,中央从来没有要打压房地产,也从来没有说要打压房价,中央也没有说过要打压房价上涨,但是中央说过要打压房价上涨过快。”
      三、商品房价格总体上保持平稳。今年以来,房地产投资规模稳中有升,主要是因为保障性住房增加了投入,销售量方面有起伏地变化,商品房价格总体上可能会保持平稳,住房价格可能会稳中有降,顾认为这种情况最有可能发生。
      面对号称史上最严厉的房地产调控措施的密集出台,房地产能否退烧呢?此前,包括国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在内的不少专家都预言房地产行业的拐点正在出现,而房价的下跌是必然趋势,甚至会出现房价下调10%的可能。
      对于这些观点,在接受《徽商》杂志独家专访时,顾云昌坦言他不敢做这样的预判。
      “首先,房地产行业的‘拐点’是个非常模糊的概念,到底什么是拐点?是房价的下跌,还是环比的下降,还是成交量的下降?一二线城市之间的房价差异很大,影响房地产的变量也很多。反正,我不敢做这样的判断。”
      顾云昌认为,现在谈论房地产市场的“拐点”为时尚早。
      虽然他不愿对房地产价格的走势做出过多评论,但是他反复强调“房价要回到合理价位”。
      在顾云昌看来,遏制房价的过快上涨,迫使房价有所下调并将其稳定在一个合理的价位内,是目前调控政策的重点。
      “房价下跌到什么样的价位才能让所有人都满意?我觉得不能用单一的房价下降来衡量。房价应该依据提供的产品层次来制定,合理的价位是由不同档次的商品构成的,现在的关键不是调整住房的价格,而是调整住房的结构。”

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