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    温州市房地产市场信息网 [温州市房地产市场观察与思考]

    时间:2019-01-12 06:31:02 来源:星星阅读网 本文已影响 星星阅读网手机站

      温州是我国首批经国务院批准的十四个开放城市之一。改革开放30年来,以放手发展民营经济为主特征的“温州模式”曾经饮誉全国。作为国民经济的支柱产业,温州房地产业的发展与壮大更深深地打上了“温州模式”的烙印。政府主导的旧城改造和新城开发为房地产业提供了良好的机遇,活跃的民间资本成为房地产市场(畸形)繁荣的重要推手。甚至在近年国家宏观调控的背景下,温州房地产市场仍然异常火爆,成为二线城市房价的标高,同时也成为全国房地产市场最为关注的焦点城市之一。怎样看待温州房地产市场众说纷纭,仁者见仁、智者见智。但无论如何,研究和剖析温州房地产市场在全国也颇具典型意义。
      本文以近年温州房产市场运行数据为依托,尝试分析温州市房地产市场发展存在的问题及其运行机理,并对温州市房地产市场健康发展提出建议和对策。
      一、温州市房地产市场运行情况分析
      1.土地市场运行情况分析
      过去六年,温州市土地市场运行特征是土地出让总量偏少、宗地规模偏小、平均容积率上升、平均楼面地价上涨。
      从《温州土地市场运行数据》(表1)可明显看出,六年来,温州市区的年均土地出让量在300-500亩左右,土地投放量明显偏少。按月均销售面积10万平方米计算,每年出让土地的可建建筑面积仅够约6个月销售。过去六年温州市区的平均宗地只有29.43亩,按平均容积率2.83计算,每年出让的土地平均建筑规模约为5.5万平方米,宗地规模偏小。
      温州市区出让的宗地平均容积率已经由2005年的1.76上升到了2010年的2.44,宗地平均容积率基本呈上升趋势。只有2008年特例,主要是因为2008年出让的地块多数地处市郊,土地的容积率普遍不高。温州市区出让土地的平均楼面地价已经由2005年的5044元/�上升到了2010年的11696元/�,平均楼面地价呈上升趋势。2010年11月出让的原温师院操场地块的楼面地价达到了37000元/�,在全国二、三线城市名列前茅。
      2.商品房市场运行情况分析
      近年来,温州市商品房市场运行特征是供小于求、价格攀高、户型偏大。
      从相关数据可知,过去五年温州市区的批售面积小于销售面积,一直呈现供不应求局面。由于美国金融危机影响,只有2008年是个特例。温州市区商品房价格已经由2006年的8045元/�上升到了2010年的24952元/�,商品房价格呈上升趋势。
      温州市区商品房平均户型基本上在150�以上,户型偏大。2008年是波谷,其平均户型也是118.9�,2010年是波峰,平均户型为163.5�,与90平方米相比,几达2倍。
      3.二手房市场运行情况分析分析
      近年来,温州市区二手房市场运行特征是交易量波动上升、交易价格普遍上涨、大户型偏多。
      从相关数据可知,过去五年温州市区的二手房交易量,除了2008年美国金融危机影响出现下降外,其它年份呈现逐年上升局面,属于波动上升态势(2010年因属未定数据,暂不考虑)。
      温州市区的二手房,10000元/�以下的只占5%,而25000元/�以上的占了27%,高价格二手房占的比重较大。温州市区的二手房,90�以下的只占25%,而144�以上的占了32%,大户型二手房占的比重较大。
      二、温州市房地产市场运行机理探析
      温州市房地产市场运行的最突出的两个特点是严重的供不应求、过高的房地产价格。温州房地产市场运行的特点,是由温州市独特的文化、独特的资源、独特的人群决定的,有其明确的运行机理。
      房地产珍惜情愫是温州房地产市场供不应求的情感根源。由于地少人多,资源匮乏,温州人历来珍惜各种资源。具体到房地产上,开发商“惜售”、动迁户“惜迁”、房主“惜让”。房地产珍惜情愫,使得房地产投资备受喜爱,也使得房地产拆迁难度增大、房地产市场管理难度增大。
      有论者认为,永嘉学派影响是温州房地产市场供不应求的文化渊源。永嘉学派是从宋朝开始的温州文化,提倡“事功之学”、强调“经世致用”、重视“通商惠工”、主张“道不离器”。永嘉学派是影响温州人的最主要文化渊源。这种“实用”主义的思想,讲究“实在”效用的思维,偏好“实物”的精神,使得温州人对房地产这种不动产有着特殊的认识。但亦有学者认为,永嘉学派创设至今已历千年,且长期未占主流地位,是否能对当今温州房产市场走向产生引导作用,尚存疑义。
      刚性需求坚挺是温州房地产价格高的主要动力。温州民间资本雄厚、土地资源紧缺、城市规模扩大,是温州市房地产刚性需求的三大支柱。温州流动的民间资本已经达到6000亿元;人均土地面积只有0.3亩,土地资源占有量在全国倒数第一;根据温州市城市建设规划,平均每年需要新建住宅295.6万平方米。
      本地与外地房地产市场互动效应是温州房地产价格高的主要推力。温州人在外地房地产投资的收益在温州落地时,抬高了温州房地产价格;外地房地产项目的价格优势促进了在温州的热销。温籍华侨和外地温商的房地产投资热情带动了本地居民的房地产投资热情并成为了房地产转让对象。每年春节和清明节的二手房交易高峰就是这种互动效应的作用结果,温州“地瓜经济”是这种互动效应的决定因素。
      三、温州市房地产市场健康发展思路
      依据温州市房地产市场运行机理,结合温州市房地产市场运行情况,可以采取以下发展思路促进温州房地产市场健康发展。
      1.加大土地出让力度
      加强土地需求预测与计划,加强土地整理与管理。保证温州市国有建设用地使用权出让计划合理、落实到位,保障土地出让力度。从供给源头上解决“供不应求”问题。
      2.着力推进保障性住房建设
      进一步加大廉租住房保障力度,实现低保标准两倍以下城市低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”;加大经济适用住房建设力度,经济适用住房供应对象家庭人均收入由低于上年度城镇居民人均可支配收入标准的60%提高到80%;积极发展公共租赁住房。从提高保障性住房供应角度解决低收入家庭的住房供求问题,或者说,从减少需求角度解决商品房的“供不应求”问题。
      3.提升房地产开发项目品质
      加强房地产项目前期工作,强化房地产项目建设过程质量监督,严格执行竣工验收标准。提高项目环境和配套项目建设的要求。房地产开发项目不但要在纵向比较上大幅进步,而且要在横向比较上赶超先进城市。全面提升温州房地产开发的规模、档次、品质,从房地产内涵上匹配高房价,相对降低高房价。
      4.加快基础设施建设
      温州市的基础设施建设水平远远落后于温州市房地产发展水平,这就需要加快落实温州市基础设施项目的建设档次和规模。近期应加快火车站配套工程、瓯海大道、三�湿地等基础设施项目建设进度。从房地产配套设施水准上匹配高房价,相对降低高房价。
      5.提升房地产业“势能起点”
      温州房地产业的“动能”较强,在全国各地都显得异常活跃,但“势能”较低,主要是模仿性开发和“炒房”。温州房地产要在上一轮发展期中取得了较大成功的基础上,提升房地产业“势能起点”,变“炒房”水平为“引导开发”水平,变“满足居住要求”为“适宜现在温州人和子孙后代居住”。从房地产行业整体进步的高度,解决“供不应求”和“高房价”两大问题。
      6.加强市场监管,控制房地产炒作热度
      虽然房地产炒作有一定积极作用,但弊端更多,导致房地产“泡沫现象”、普通市民“望房兴叹”、容易出现“空城现象”、不利于保证房屋质量、房型不适合真正需求、违背“可持续发展”要求、加大生产和生活成本、加大了房地产投资风险等等。所以必须控制房地产炒作热度。一是强化商品住房销售价格的监管,实行“一房一标”;二是加大住房交易市场检查力度,查处房地产经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、阴阳合同等行为。从市场秩序上抑制“供不应求”和“高房价”带给房地产市场的不利影响。

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