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    九问物业税_物业税

    时间:2019-09-08 06:40:54 来源:星星阅读网 本文已影响 星星阅读网手机站

      至今,物业税已在部分地区试点“空转”了6年多。在最早准备进行物业税试点的广东省,根据有关人士分析预测,开征物业税后,“房价最高可下降39%”。   物业税开征“时机成熟”的说辞不绝于耳,而实际上,只有把人们对物业税的种种疑问,在政策和制度的设计层面以及执行层面都解决得较好时,才可以说,开征物业税的“时机已经成熟”。
      但是不少购房者对于物业税的征收提出了自己的疑惑。而征收标准、税费变化、新旧房源税费区分和对房价影响等方面仍是最大的焦点。
      
      一问:
      70年大限是否会取消?
      目前开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金,开发商把这部分费用作为开发成本制定房价,将其转嫁到购房者身上。
      而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税。这个说法成为物业税将拉低房价的最有力证据,不过,70年使用租金到底是不是会从土地成本中一次性剔除?70年使用年限是否会从此取消?这些问题在明确相关政策之前,谁也算不出明白账。而这笔费用的去留也是决定物业税科学性的根本要素。
      有人表示担忧,如果政府开征了物业税,却并没有立即把70年居住租金从土地转让金中剔除,那么我们就可能会缴纳双重费用,并且没有拒绝权,否则我们的不动产就会变成不法资产。
      虽然这种假设只是对物业税推行过渡时期的杞人忧天式猜想,但诸如汽车燃油税与养路费交接那样的问题,也确实需要在政策实施之前,先对新旧费用的关系进行梳理。
      
      二问:
      房价能降多少?
      从物业税被摆上桌面以后,拉低房价的功能就成了它最被市场关注的一面。
      看报道说物业税实施能让房价降三成,真的吗?这种变化什么时候能表现出来?打算在2年内搞定婚房的陈晓对于物业税推动房价下调的论调寄予厚望,但又不敢为此搁置购房计划。“要是今年物业税就能在试点城市开征,我就能参考一下了。如果房价真的会受物业税影响下跌,那倒真要小心出手了。”
      
      三问:
      豪宅与蜗居区别有多大?
      物业税对于普通住宅和豪宅的收取标准一样吗?光看面积不大科学吧?更多购房者担心的是自己买了房子会不会还要面临更大的长期消费负担。
      有人认为,目前作为收取营业税门槛之一的普通住宅标准在一定程度上能够区分出自住型购房者,不过物业税还需要更加详细、梯度更明显的区分方法。因为即使相同面积的房产,别墅和老旧公寓的居住人群及其生活水平也不可能一样,因此高端住宅和普通民居的收取标准应拉开差距。
      
      四问:
      新旧住房如何过渡?
      如果土地使用年限租金折算到每年收取物业费,那么其影响的也只是新建住宅甚至是连土地都还没有正式购买的楼盘项目。
      那么对于我们这些已经买了、住了的房子又该怎么收取物业税呢?或者我们这房子的70年或50年的居住年限到期了以后,又该以什么标准来缴纳物业税呢?对于新老房源的物业税征收标准以及时间节点等问题,不少购房者和业主也都心存疑惑。
      
      五问:
      能把畸高房价拉下来吗?
      目前,许多专家学者、政府官员都振振有词,物业税能解决高房价的问题。比如,广东省人大代表、广州市地税局副局长林如山建议,广东应尽快探索征收物业税,以此限制房价过快增长。
      依赖土地财政的地方政府会轻易同意吗?事实上,早在2009年初,某课题组的一份报告中明确提出土地出让金不宜一并纳入房产税。有人认为,这份报告实际上代表了现在税务部门在物业税上的“主流思想”。
      是不是可以猜想,物业税抑制高房价说恐怕可能是一个陷阱,反而会进一步增加购房者的成本负担,造成深层次的混乱。
      
      六问:
       物业税剑指何方?
      有人说,物业税的出台,主要针对的还是购房者中的投机炒卖者,而真正推高房价的开发商,并不是主要的目标。
      众所周知,在近几年的房价暴涨循环中,虽有炒房者投机的推波助澜,但更主要的还是地方政府与开发商联合做局,囤地、捂盘和惜售。
      其实,这再一次证明了以收取物业税的方式来抑制高房价,只能是南辕北辙,开发商和政府联合抬高房价又找到了另外一种途径:渐进式涨价。
      
      七问:
      会不会造成重复征税?
      在现在的商品房中,税费不仅包含了70年的住房土地出让金,而且还包括了房地产开发销售阶段的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税等,此外还有房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。附加到房地产方面的各种费更是多得五花八门。
      开发商在拿地时已缴足70年土地出让金,买房人也在购房款中缴纳了土地税费。在地方政府土地已卖得差不多的情况下,是否愿意割掉这一大块税源呢?
      
      八问:
      按面积还是按房价征收?
      物业税的征收,应该按照人均占有住房面积的办法进行。甚至有人给出一些具体的公式,对拥有不同住房水平的人,实施不同的物业税税率。
      这一方案,注意到了面积,却忽略了地段。后者,同样是房地产的一个基本的市场规律。一个在市中心的80平方米住房的总价,往往比郊区200平方米的住房还要贵。
      如果还是按照面积计算的方法,而不是以房屋实际价值来确定税率,就极有可能继续推高各个城市主城区的房价,还势必造成贫者越贫、富者越富的两极分化现象继续扩大。
      
      九问:征收的法理基础何在?
      世界上大多数国家都在征收不动产税。但是,这些国家都实行土地的个人私有制度。这是征收物业税的法理基础。中国的《宪法》明确规定,城市土地为国家所有,农村土地为集体所有。而在实际操作过程中是政府代为行使国家所有权。因此,中国购房者实际上支付给政府的不是购地款,而只是70年的土地使用租金,他们只是土地的租户,而不是土地的所有人。
      地面上的商品房无非是在政府临时出租土地的背景下盖的,而土地连地面的房子都在一起,才构成真正的物业概念。那么,政府如果要征物业税,其中至少一半其实是要向政府自己征。这客观上的确会产生一种滑稽效果。
      当然,政府可能会说,它所开征的物业税和国外的不同,乃是只对房屋征税而不对土地征税。但是,对于存量房,各种土地税费,政府已经一次性收取,且长达70年期。即便再征收物业税,也要等到这70年期满吧?再者,政府在出让这些土地的使用权以前,并没有申明以后还要征物业税,现在临时性加税,岂不有单方面违背当初契约之嫌?

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