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    2019一2020年房价预测 解密中国房价与中国经济

    时间:2019-05-15 06:43:08 来源:星星阅读网 本文已影响 星星阅读网手机站

      相当多数的城市下岗工人是中国的隐性富豪,也是支撑房价的主力之一。   GDP增长速度超过房价就是对房价非泡沫性的最好注释。   “4万亿救市”计划启动后,房价不暴涨反而不正常。
      本轮土地拆迁顺利结束,就是本次房地产新政宏观调控结束之时。
      
      从“下岗工人是富豪”深度认识房价和国情
      
      说“下岗工人是富豪”恐怕难以有人认同,但是笔者希望通过以下分析,让大家理解中国隐含财富分配的状态。因为只有理解了中国这样的国情,才有可能理解中国的房价!
      首先从城市的高薪外企白领入手来看问题。很多城市的外企白领,在人们眼中是富人和高收入者,但他们真的是高收入吗?
      不!很多白领,尤其是农村出身的进城“白领”,实际上都是平均收入以下的人群。
      举例说明,你月收入过万,当属所谓高薪人群,但是你有父母和孩子,考虑到他们的支出情况就大不同!如果你父母是农村人,父母失去劳动能力,没有退休金和医疗保险,父母、孩子与你一起进行平均,人均收入就只有20∞多元。而且在中国目前送走一个老人的平均医疗花费在人民币20万元以上,若老人没有公费医疗,就意味着无形中你已背负了40万元的沉重债务。若再算上孩子不能上各种低收费的中小学、幼儿园等,所养的孩子的教育费用还要多出十几万,这些支出超过s0万,都大大扣减了可支配收入的数额。而且这些支出都是税后支付的,就算你夫妻双方都是“高薪者”也难以承受!这些在大众眼里看来的“高薪”人群,其实不过是在北京平均收入水平以下的低收入人群而已,买不起房和当“房奴”不是很正常吗?
      再看城市下岗工人。每一位下岗职工都是有医疗保险和退休金的,下岗时有一大笔下岗赔偿,待业时也有低保,虽然有一些地方发放有问题,但是总体上是有保障的。按照前述计算与进城“自领”相比,这样的保障相当于几十年下来要减少自身支出30~50万元,而且下岗工人居住在市区,考虑到子女上学费用等,实际上还有大量隐含收益补贴。虽然这些钱属于未来支出,有时间成本,但考虑到中国实际负利率和医疗等费用的上涨,其净现值不会少于上述预估数额,而且这样的利益是不纳税的,或者可以视同为税后收益。
      也许有人会说,这样的钱是福利,没有拿到现钱,不是可支配收入,不应当计算。但是实际情况是中国如果计算了农民人口,能够有这样待遇的,是中国的少部分人群,对于大多数人都没有的东西,应当不算吗?西方国家不计算隐含收益补贴,是因为全民享有同等福利政策,统计的基准是一样的。如果我们统一统计口径,对于享受福利的人不计算福利价值,那么对于未享受福利的人就要以负债的负值进行计算了。50万元对于中国目前的城乡收入来讲,本身就是重大的差别,这足以造成中国的贫富门槛。
      更进一步讲,城市几乎所有下岗工人都在市中心享有住房,即使这住房不是福利分配的,也是历史形成的,这也是要计算财富的!如果考虑到这些住房的拆迁价值,就更加巨大了!
      以北京城区为例,北京东城一套二居室的二手危房,也要二三百万元,如果赶上拆迁,拆迁户可以拿到上千万元的拆迁费用,随着城市化、老城改造进程等,未来拆迁是可以预见的,对于这样可以预见的收益,其实也很容易用投资理财的方式计算出合理的价值。如此一来,像这样拥有几百万、上千万资产的“下岗”人群,难道不是中国s%富人中的一人吗?
      有人可能会说,这是他们惟一的住宅,按照西方国家的财富统计是应扣除的,但是这样的认识似是而非。西方的统计讲的是需要扣除自住所必须的住宅,而不是只有惟一的“豪宅”就不计算,如果他们愿意把市区的房子卖了或者拆迁后到远郊买房居住,手中立即就拥有几百万现金了。中国如果包括了宅基地、小产权房等在内所有住房的平均价并不高,上述“豪宅”房价减去中国平均房价后的价值,还是要在百万元以上,仍可算中国5%以内的富人一族。
      城市下岗工人是中国工人阶级的主体,我们拉动房地产价格和保障拆迁者的权益,下岗工人得利也最大,政府公务员、富人、外企自领等都因种种原因难以成为“钉子户”,中国近期的政策使得这部分城市下岗工人得到了最多的房价涨价利益,且有住房不花钱、医疗可报销、粮食价格稳定低廉,他们所得大部分都是可支配收入,所以他们是不会从事农民工工作的。目前各大城市服务_生行业工作岗位已基本上被外来农民工占据,这不是因为城市下岗工人找不到工作,而是不愿意工作,不工作成为食利者的原因就是他们是实际上的财富拥有者,有大量的隐含财富可以逐步变现。
      再看房价,我们说房价涨破天,买不起房的恰恰是前面分析的白领。下岗工人有房住,是房价涨价的得利者,而且他们是买得起房的,因为拆迁费用的增加远远高于房价,房价涨得再高,拆迁所得更高!如北京远郊房价涨到2万元/平米,但同期北京市区某楼盘拆迁费则达到了22万元/平米!所以有这样的拆迁费存在,是永远有人购买房子的,这就是支撑当前房价的基础!
      任志强先生一直说他是给富人盖房,然而据笔者了解,任先生旗下公司位于北京三元桥附近开发的顶级豪宅,就有不少是吃低保的下岗工人购买的,有的因为手中拿着巨额拆迁款,还买了不止一套!
      通过上述两类人群对比我们可以发现,在计算了各种隐含利益和资产性收益以后,当前所谓的“高薪”群体实际上是收入很低的,这里还没有计算中国的各种灰色经济和腐败的黑色收入!想一下最近查处的北京高档娱乐场所,最低层当小姐的也可以有上千万的财富……认清中国实际的财富状态深入了解国情,才能够明白为什么房价暴涨到你难以理解的程度,还是有大量的人可以买房,房价反映的是真实的经济写照。
      在中国的经济发展的现阶段,产业资本进入到了兼并整合做大规模的时代,原来中国每一个行业都有几百家甚至上万家企业的局面,如今要与世界接轨,必然要达到世界其他国家主要行业三五家这样的规模,也就是说99%以上的企业老板要退出。这些退出的老板没有其他投资渠道,大不了也就是给自己以及子女在大城市找一个好生活。这些退出的老板将企业变现千万元以上,就会被认为是中国5%的富人一族,但是这点钱也就是在北京买一套房,再留一个养老钱,也就差不多了。同时还有一个户口问题,连香港都可以买房入户,但北京不行!这样城市准入高门槛,是要高于移民海外的,因此许多退出的老板选择移民海外定居,同时带走大量财富。许多中小城市企业主辛苦创业多年后获利退出的所得,不过勘与大多数中心城市拆迁下岗工人所积累的财富相同,导致大量创业型人才和财富外流,这是食利者与投资者的分配不公问题。
      因此从下岗工人是中国的富豪群体这一点,我们可以更清楚地认识中国的财富状态和国情以及其所造成的房价 支撑。中国的财富分配不公,不仅有劳动者收入低和贪污腐败黑色收入问题,还有食利者和投资者之间的分配问题,中国的问题更多的不是涨价问题而是涨价背后的财富再分配问题!投资是要有资本支出和承担风险的,食利是坐享其成的剥削,在房地产领域一味地压制投资而不限制食利,是舍本求末、缘木求鱼。
      
      中国房价的非泡沫性
      
      房价暴涨让各色人等众口一词说房地产是泡沫严重,但是我们不能把泡沫与暴涨简单地等同起来,而应看到,房价暴涨同期,中国加入WTO以来GDP从8万亿增长到了30多万亿元(同时保持了美元兑人民币从1:8.3到1:6.8汇率增值),GDP的增长速度超过房价难道不是对于房价非泡沫性最好的注释吗?因此对于中国房价的泡沫问题,不能人云亦云。
      中国人民银行公布《2009年中国区域金融运行报告》(下称《报告》)显示,截至2009年年末,全国中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元,但个贷不良率持续下降,仅为05%。从这样的数据中,我们可以看到中国的房地产远远没有达到世界金融危机和次级债危机的水平,以中国这样的存贷利息差,中国房贷的0.6%不良率就是毛毛雨;同时与GDP相比,所占GDP比例10%出头的总房贷也是非常安全的。
      即便只计算普通人总收入,这样的数额也不高。根据全国总工会第六次职工调查所获资料数据:2008年7.75亿普通劳动者的劳动收入只占GDP的29%,平均年收入11277元,也就是年总收入8万多亿元。房贷总额只不过是他们收入的一半,而平均10多年的贷款期,每年还贷额远远低于统计中的数据,这里还没有计算财产性收入和老板、老总等富人的收入。中国房地产的真实问题,其实是地区间的不平衡导致某些地区的房价过高和泡沫。
      很多AIR为,中国房地产总价值达到了惊人的90万亿元,这样的估值超过中国GDP的2倍,是日本房地产泡沫最高时期的水平,远远高于美国的水平。但是我们需要知道,美国土地人均占有量远远超过中国,而且美国是乡村居住方式,这样的居住方式意味着高的资源消耗中国是无法比的;而对于日本,我们要看到其房价低的重要原因是日本粮食价格的高昂,如果日本粮价所占有的支出达到中国的水平,日本的房价肯定要超过香港!
      更有一点是,在中国经济现阶段老百姓的主要财产就是房子,而不是经济发达后的多元化财产,老百姓的自我服务没有变成第三产业的GDP,而美、日第三产业的GDP占比超过中国1倍以上。
      再有就是中国的通胀压力和国民的保值投资渠道匮乏。根据国家统计局此间发布的数强显示,5月份我国居民消费价格(CPI)同比上涨3.1%,进一步拉开了与2.25%一年期银行存款利率间的差距,继续延续着居民储蓄负利率的格局。这样出于老百姓财产保值的需要,国内的房价也要有一个透支价格的过程,这是中外有别的。
      此外,我们还要看到中国正在进行工业化,而美、日等国都已处于工业化终结的后工业化社会,因此我国与美、日等发达国家的国情不具备可比性。要知道,在当年美国工业化的时候,其帝国大厦每平米造价相当于当时一辆福特轿车!其房价的相对价格也绝不是今天的水平。
      还有人质疑中国的房价收入比问题,这里也要从统计数据上再挖掘,而不能就数据言数据。说到中国的收入统计时不可忽略的一点就是,必须看到中国的地下经济,其实有很多收入是没有纳入统计的。比如,很多个人和企业都在避税,那么他们少交税的收入就不在统计之中。看看我们身边有多少人少报收入超过50%?还有政府机关、国企等私下发放大量的奖金、财物,也是不纳入统计的。看看咱们身边的公务员,哪个不是私底下拿的钱比公开收入多几倍?之所以造成统计数据上的比例失调,实际上是统计数据出现了问题。
      在统计房价上,我们交易的房价和实际的存量房价是不同的,中国大多数人实际在居住房改房和宅基地,房改房等的价格远远低于房地产的交易价格,我们现在统计的是房屋销售的价格平均。如果把房改房和宅基地统计进来,存量房和房改房的价格要按照取得价格计算,那么房屋价格平均值就低多了。如果不计算这些存量房和宅基地,那么也不应使用社会平均收入这个数据,而应当使用买房人平均收入,这个数据如果重新统计,肯定比社会平均收入高多了,尤其是计算了外籍买房人的时候。
      还有需要说明的是,房价与收入的比例要按照人均住房面积与人均收入进行计算,无论是按照15平米的小康标准或者是20平米左右的平均标准进行计算,新买一套房屋一个人或小两口住,人均住房面积达到50平米以上,在中国是远远超过社会人均平均住房面积的好几倍,这样显然要承担“房奴”的压力。
      依据新华网北京5月13日电,今年1至4月,北京市城镇居民人均可支配收入突破万元,达到10069元,4月份,北京房地产市场二手住宅成交均价为15238元/平方米。按照15平米的小康标准,并考虑总收入要高于可支配收入,对于总收入北京更有超过人均1万美元的说法,这样计算出来的房价收入比值是5~6倍,这里还没有计算灰色收入,没有计算各种补贴房屋的价格,所以即使按照国际惯例,中国的房价收入比值也并不高,问题在于大多数年轻人均为独生子女,不和父母同住,要求独立住房远远高于平均住房面积,但是他购买房屋是全家族的支持,如果按照家族的收入一起算算呢?再反过来计算,购买房屋是全家支持的,如果小两口结婚是家族买房,那么算上4个老人、个孩子,平均房价由7个人来承担,据此计算出来的系数就更低了。
      此外,像北京这样的大城市,其买房人群的收入不是北京的人均收入,而要远远高于社会的平均收入,因为到北京买房的是全国的富人甚至是全球的高收入人士,如果以买房人群的收入来进行计算,北京的房价收入比将极大降低。
      通过以上分析,我们可以对当前甚嚣尘上的中国房地产“泡沫论”打上一个大大的问号。
      
      房价成本支撑和4万亿投资价值
      
      说中国房地产没有太多泡沫,更关键的在于我们的房地产增值是有经济成本支撑的,是消耗了大量的资源相劳动的,以我们的经济价值理论,这样的增值是价值的增值而不是价格的波动,对于内在的必要劳动时间和资源的消耗支出转化而来的增值所造成的变化,是价值的变化不是价格的变化,所谓的“泡沫”是针对价格而不是价值的。
      这样的价值增值就在于,我们所进行的大量的市政投资建设、基础设施建设、教育医疗投资、地方补贴等等,都转化在土地和居住权利上,这样的价值增值是空前的。
      以北京为例进行估算分析。在宏观上以一个城市为整体来看,操控这个城市的政府就相当于一个大的开发商,这样就便于进行宏观分析了。所有居住在 这个城市的人们,我们把基本的受益面锁定在1000多万人左右,不计算农村人口和大多数外来人口,北京的人均居住面积大致为15-20平米,也就是总量2亿平米的房屋,把这2亿平米作为分享城市整体投资的基数。
      现在北京以及中央政府对于地区的投资,有多少转化为了地方的土地价值的增加呢?我们下面逐一进行列举。
      首先是地铁和道路,北京的地铁已经投资和将要投资的地铁是5000亿元左右,地产有一定的超前性,规划中的地铁也应当计算;同时道路的投资也超过2000亿元。地铁的车票只能满足地铁的运行(即车辆和电费等)费用,投资是与道路一样要反映到土地的增值中。这些就相当于开发商建造了非常好的小区道路。
      其次是北京投入的拆迁费用,每年北京的拆迁支出超过1000亿元,以近5年来为5000亿元计,拆迁成本是要记入土地成本之中的。
      再次就是北京的文化建设,仅仅是那个中南海前的“蛋”(国家大剧院),每个座位成本就达到75万美元,还有为了奥运大量建造的场馆,总投资超过2000亿元。这些设施的门票也就是设施的维持费用,这相当于开发商为业主建立了非常豪华的会所,这些也要反映到土地的增值中来。
      还有就是教育卫生的投入,北京的大学集中,医院云集,这些机构部带有强烈的福利性质,相当于开发商为业主建立了非常好的社区医院和学校,肯定要反映在房价中,这些教育卫生的投入近几年来也超过3000亿元。
      再有就是政府的各种福利补贴,比方说控制物价、社保和低保、低价的公交车票、廉价的供暖和燃气水电等等,这些相当于开发商补贴了物业费,物业费低的背后肯定也要房价体现,几年来政府的这几方面的补贴也超过1500亿元。
      此外就是北京的公园和绿化、环境保护建设,这相当于开发商在建设社区环境,北京的绿化投资非常大,拆建绿化隔离带投资极大,同时还有就是为了治理风沙的防护林建设、污水处理、给水市政等建设,几年间投资也不少于1500亿元。
      另有一点非常重要,就是开始的高速铁路和高速公路建设,这相当于小区的周边道路建设,中国以北京为起点的高速铁路和公路投资超过万亿,北京得到的价值应当不少于2000亿元。
      最后就是在北京政府外,中央的各个部委、党政事业机构和军队也在自己所属的土地上投入巨大,保守估算几年下来也不少于3000亿元。
      以上总计就达到了2.5万亿元,除以受惠的2亿平米房屋面积,那么这些投入导致每平米的补贴投资达到了12500元,这是平均的结果,相当于平均房价要上涨12500平米才能与内在价值的增加相符合!
      对于其他城市,虽然没有北京这样的大投资和奥运会,但是这些城市分摊的基数很小,也就是说北京以2亿平米为基数,而一个县城还不到100万平米,一个县道路等基础建设投资10亿。平均房价就应当涨1000元,而中国处于一个全面建设时期,发达国家已经建设完毕,近10年类似的新投资基本没有,所以仅仅从这些建设使用的钢铁来看,中国的钢铁产量不但位居世界第一,而且超过第二到第六的国家产量之和。
      有可能很多人会说,这样的房价中国的老百姓承受不了,但是承受不了不是泡沫问题,市场承受不了相当于开发商建造了非常昂贵超前的房子,这些是有成本支撑的,开发商降价销售后如果赔本,就不会有人再造了,市场需求一定要让价格回到成本价位以上,这就是与“泡沫”本质的不同,也就是价值与价格不同的根本经济客观规律。在经济规律的自然作用下,也可以自动挤出泡沫,根本不需要进行人为干预。
      2008“4万亿”救市计划启动后,自然而然带动地方融资平台的投入就更多,这样的投资大部分是基础设施建设,投资所产生的价值直接转化为土地的增值,而钢铁、水泥等重工投资,太多也服务于基础设施的建设和房地产建设,它们需要向基础建设供货获取收益收回投资,其价值也是间接转移到基础建设和土地之上。在这样的投入之下,土地价格不暴涨反而是有违价值客观规律的,所以2009年以来的地价暴涨就可以理解了而在3月入春新项目开工投入和投资拉动经济的深入,今年年初房地产价格的跳跃就更可以理解。反而是如果在这样巨额投资土地附属物的情况下,连同土地附属物价值的土地使用权价值不暴增,却是极其不正常的。
      市场本身对上述行为是会产生合理预期的,对于政府这样宽松财政政策和大力投入,市场可以在短期内透支未来增长预期,尤其是政府的投资拉动把市场的情绪从金融危机中的恐慌看衰扭转到看涨,这样的预期拐点效应就特别明显,对于合理的市场预期行为,也应当认为不是泡沫而是市场自动调整经济的动力来源,不应当过度干预。
      还是以北京为例。本来北京为了奥运的大规模建设已经透支了北京的财政,业界普遍认为北京在奥运过后会有一个真空期,基础建设放缓以消化奥运透支的支出,在上世纪9。年亚运会以后就是这样的,但是在国家刺激经济的大形势下,北京基础设施建设反而加速,城区6号线和8号线地铁每公里的建设成本(加之拆迁费用)预计都要上10亿元,北京城区房价怎能不暴涨?同时政府投巨资进行CBD东扩,带动东边楼盘的涨幅最高达4996。连郊区房山的房价也暴涨,即使是国家调控以后的限价房,也达到12500元/平米,最高的超过2万元,原因无非还是房山要修建地铁了。因为房价增长的背后是政府巨额的基础建设投资,这些投资价值何在?总要有所出口吧?如果投资了以后什么值或价格都没有变化,那才是政府投资打了水漂呢!而当前这样的政府投资所带来的价值增值,最后的流向却是先前占据土地的既得利益者,既有政府也有开发商,还有钉子户等等,其中的分配关系如何理顺才是问题的真正关键。
      房价暴涨给社会所带来的伤害不是涨价本身,而是政府投资后的一个分配问题:老百姓怎样才能从政府的投资中得到好处。
      
      土地财政的必要性与合理性
      
      有一个习惯性说法是,房价上涨是地方政府与中央政府的博弈,说这样的上涨是地方政府为了地方利益对抗中央,亦即土地财政绑架了地方政府,地方政府的财政收支严重依赖土地收益,而这样的局面是中国经济的巨大包袱。
      但是笔者认为,这样的土地财政实际上是合理的。因为为了刺激经济采取了积极的财政政策,财政政策的主要投资方向在于基础设施的建设,中国工业化的基础也是依靠这样的建设来支撑的,人民生活水平提高和社会发这更是离不开这样的建设,但是这些建设的投资又该如何回收呢?
      以地铁为例,地铁票价能够覆盖其运营成本就很不易了,巨大的修建成本又靠何回收呢?而修建地铁所带来的巨大效益主要就是体现在土地房产的价值增值上,这些土地增值如果不是通过土地的收益收回,而是通过税收来收回的话,那么实际上就是各行各业的收益来 补贴土地,会让土地的所有者得到不正常的额外利益,反而是社会利益分配的不公,所以土地财政的实质是通过土地收益来收回政府的土地投资。
      国外与此不同的是,这样的行为是企业而不是政府,大的开发商买下大片土地建造基础设施,然后再出售增值后的土地。对于地铁,香港就是这样的模式,地铁出口上面的地皮是属于地铁公司的,李嘉诚也是要与地铁公司合作的,通过土地的收益回收地铁的收益。但是中国是土地公有制,企业能够开发的是房产而不是地产,按照产权的限制要求应当是所有者来开发,按照中国的政策法规中国的开发企业是不能囤积土地进行开发经营的,所以地产只能由政府职能来完成,这是中国国情所决定的!
      有人可能会说,很多西方国家是依靠税收解决市政投资的,但是我要说的是,这些国家都是发达国家,市政已经过了建设期,同时还有社会的地产商的补充,税收解决的是这些设施运营时的费用补贴,而不是设施的建设投资回收,同时在西方的税收中还有物业税,还是利用土地的税收解决土地基础设施运营补贴费用,达到社会的公平和平衡,而中国在建设期这样的依靠物业税仅仅覆盖基础设施投资运营费用不足是远远不够的,必须依靠土地的经营和出让解决土地上的基础设施的建设投资问题。
      根据有关数据更能够说明问题,依据统计报告,2009年:全国土地出让支出中,用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元,占支出总额的比重(以下简称占比)为40.4%;用于土地开发支出1322.46亿元,占比为10.7%用于城市建设支出3340.99亿元,占比为27.1%;用于农村基础设施建设支出为433.1亿元,占比为3.5%;用于补助被征地农民支出194.91亿元,占比为1.6%;用于土地出让业务支出86.89亿元,占比为0.7%;用于廉租住房支出187.1亿元,占比为1.5%;用于耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出477.56亿元,占比为39%;用于农业土地开发支出107.25亿元,占比为0.9%;用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出1191.17亿元,占比为9.7%。
      通过上述数据可以清楚地看到,地方政府的土地财政收益实际上基本都用于与土地开发建设有关的支出。政府的土地建设支出还使用了土地收益之外的收入,这是一个取之于土地再还之于土地的过程,因此土地财政的本身是正确的,需要完善的是在这样的循环过程中的一个合理的利益分配。政府的职能应当是公平重于发展,发展重于利润,我们的问题更多的是在于不公,承担土地财政成本的人和得到土地财政投入获利的人群是不统一的,就如政府投资了道路产生了土地的价值增值,因为土地价值增值赚钱的却是开发商。
      所以真正的问题是土地财政后面的利益分配问题,而不是土地收益的使用问题,是土地财政经济问题之外的社会问题,把土地财政妖魔化而忽略了土地财政背后的利益分配不公,恰恰是有土地既得利益者的巨大阴谋嫌疑,因此必须透过土地财政的外部表象看到问题的实质,才能解决好中国的公平与发展的问题。
      
      宏观调控与地方融资平台
      
      地方政府融资平台的风险问题最近得到了广泛关注。据有关专家分析,高达7万亿甚至更多的地方债务,可能会拖垮中国经济刚刚复苏的脚步。
      在我们的“4万亿”救市举措需要大量地方政府的配套投资的背景下,2010年随着地方政府投融资平台的数量和融资规模的飞速发展,地方政府投融资平台的负债规模也在急剧膨胀。
      来自银监会的统计数据显示,到去年5月末,全国各省、区、直辖市合计设立8221家投融资平台公司,其中县级平台高达4907家。而从地方平台公司贷款债务与地方政府财力对比看,债务率为97.8%,部分城市平台公司贷款债务率超过200%。
      2009年,中国国债余额大约为62万亿元,外债余额为3868亿美元,合计相当于2009年GDP的26%,按照国际标准,尚在安全范围之内。但是,近1年来积聚膨胀的地方政府债务,也会成为中国宏观经济运行中最大的风险因素之一。因为计算了地方政府的债务,中国的政府总债务就可以超过GDP的50%。
      央行调研结果显示,截至2009年5月末,地方政府的3800多家投融资平台总资产近9万亿元,负债升至5.26万亿元,平均资产负债率约为60%。5.26万亿元的负债相当于去年全国GDP的15.7%、全国财政收入的76.8%、地方本级财政收入的161.35%。
      中金公司研究报告进一步显示,2009年净新增负债约3万亿元,预计2010年和2011年后续贷款约为2万~3万亿元,2011年底约达到10万亿元。也就是说,很多地方政府的负债额将远远超过本级财政收入,会面临巨大风险。
      对于地方政府的债务,似乎房地产价格增长给地方政府带来更多的土地财政收益,会大大改善地方政府的财政状况,然而这样的思维是简单和直线条的。地方政府债务更大的风险恰恰来自于房地产的暴涨!
      因为在“4万亿”救市和2009年房地产暴涨以后,地方政府储备的土地明显不足。例如,北京市区好位置的土地已经不足,在严格保护耕地的情况下要获得土地,只有拆迁。房地产价格暴涨使得拆迁成本迅速增加,政府难以获得新的土地准备,土地卖出一幅少一幅。政府储备的土地不足推动了房价上涨的预期,导致各地土地财政陷于困境。如海南,不要看房价涨破天,而政府手中已经没有多少地了,难以支撑政府后续需要的配套基础设施建设。
      更进一步的是,拆迁费用暴涨,使得政府投资基建的建设成本更加提高。政府原来的投资预算已经不足,为了不让项目下马造成投资半拉子工程产生巨大损失,为此地方政府的负债还要持续暴涨!
      地方政府抵押给银行的资产,主要是待开发的土地,这些资产基本上是按照毛地价值计算的,也就是还没有进行拆迁的土地。在拆迁费用暴增的情况下,毛地价格减去拆迁等费用后的净地价格大幅度的降低,造成银行的抵押物价值减值,直接造成金融风险。同时对于地方政府融资平台手中的未抵押土地净值也大幅度降低,造成政府后续融资能力枯竭。这样的局面将把中国地方经济逼入绝境,并且带来巨大的银行金融风险!所以在我们上述统计的政府债务所占GDP高额比例之外,在房地产价格暴涨的情况下更有一个隐性的黑洞!
      无论房地产有没有泡沫,有没有成本的支撑,任何有过经营经验的人都知道资金链和现金流的重要,对于中国特色的大政府小社会,政府的资金出现问题,所影响的可不仅仅是经济,更是社会和政治问题,这样的风险是与政局的稳定紧密挂钩的。有一点金融常识的人就知道,资金链的断裂和挤兑,是远远比泡沫更要命的事情。
      在上述背景下,大家可以看到的就 是,本次政府的调控地方配合的力度大大超过以往,在金融压力下之急切也大大超过了以往!更要注意到的是,在调控的同时,中央整顿和监管地方融资平台的步骤开始了。把地方融资平台纳入中央的管控轨道,也是控制地方经济风险、金融风险和加强中央经济权威的重要步骤。
      在调控下我们可以看到,房地产价格没有降低,但是拆迁却比以往进展顺利多了,公开的拆迁成本没有增加,可钉子户的“胃口”大大不一样了。据笔者所知,钉子户所得和拆迁的隐性成本是极大的,在房地产暴涨的背景或预期下,拆迁费用的上涨是远远超过房价的,就如几年来北京东城的房价从1万涨到5万,但是拆迁费用却从1、2万涨到了10多万20多万,房价涨5倍,而拆迁费用涨了10多倍!调控正好控制了拆迁费用不再不合理上涨!
      在调控预期下,各个拆迁钉子户的胃口大大降低,大量开发商说要破产不干了以后,甚至有钉子户主动叫嚷着要按照当时的承诺拆迁,不拆迁他们是不公平的,原本盼望拆迁但是赖着不走以期得到高额补偿的人群也回到了本来面目,到处为能够赶紧拆迁自己的房子而四处活动。
      而我们的调控政策限制贷款买房、外地人买房和新购住房,使得所有的新房供给向被拆迁人群倾斜,保障当前拆迁顺利的政策取向是明显的。这样一来使得政府的土地储备重新增加,土地财产可以继续,同时政府4万亿的财政扩张拉动的拆迁得以顺利进行不会造成这些项目的投资金额暴涨,这样地方政府的融资平台的财务状况极大改善,金融风险也降低了,这就是本轮调控的根本所在。等到这一轮拆迁完成,政府又储备大量土地以后,肯定会是另外的一个政策局面,就如在2008底的政策大翻转一样。
      地方融资平台的主要运转方式是以大片的土地抵押给银行,取得款项进行土地的一级开发,这些土地是没有拆迁的土地,政府的投资基础配套建设使得土地增值,政府转让土地以后取得的增值再归还银行的贷款,完成一个资金和建设的循环。但是在政府将要投资以后,市场立即进行了透支,房价暴涨拆迁费更涨,这样政府土地投入所产生的价值增长无法收回,全部被拆迁费用的高涨所吞噬,造成政府融资平台运转失灵。因此,房价突然暴涨对于地方政府融资和积极财政拉动经济的影响,就从风险进一步扩大到运转受阻,直接威胁经济和政府政治稳定。
      因此笔者大胆断言,本轮拆迁顺利完成将再一次让地方融资平台运转正常,这将是本次宏观调控的最大胜利。但是房价如果下降过多,导致地方融资平台所开发的土地无法顺利转让,地方政府的融资无法顺利收回,一样是对于中国经济运转的重大威胁和政府的重大压力。政府进行调控是为了让经济运转更好,看清楚目标,看清楚问题,自然也就知道了政府调控的方向、程度和节奏了。

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